深圳重提房價“限漲令”：不得高于備案價

“國五條”細化政策3月1日出臺至今，已過去兩周時間，相關部門和地方的表態依然模糊。

3月13日，在北京召開的十二屆全國人大一次會議記者會上，中國人民銀行行長周小川在回答記者提問時稱，“對于房價來講，我們有一些結構性的政策，幾年前就已經開始運用，比如說首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地產的一些價格調整措施，這些措施還會繼續使用，有的還會繼續加大一定力度。”

周小川強調，這不是總量政策，而是結構性的信貸政策，可以通過這個來實現控制房價的目標。

這是央行高層關于房貸調控政策的最新表述。

眼下尚不清楚房貸調控會如何加力。多位受訪開發商稱，目前尚未感受到購房貸款及開發貸方面的政策變化。

深圳重提“限漲令”

除了中央部委層面，部分地方政府也在悄然落實“國五條”相關要求。

有媒體昨日報道稱，深圳國土部門近日出臺樓市“限漲令”，要求2013年深圳在售樓盤的月成交均價環比漲幅不能為正。報道稱，該政策已閃電執行，一些市場成交價較高樓盤項目網簽遭到國土部門的拒絕。

對此，深圳市規劃和國土資源委員會（深圳市規土委）昨日回應稱，該市并未出臺新的“限漲令”，而是在近期房價出現異動的情況下，該市“兩年來已實行的引導房地產開發企業理性定價的調控機制及時發揮了作用”。

據深圳市規土委稱，2013年以來，深圳有多個高價位樓盤上市或即將上市，為避免全市房價過快上漲，該市沿用兩年來的做法，運用調控機制，引導房地產開發企業理性定價。一方面強化預售許可管理；另一方面，要求開發企業嚴格按備案價格銷售，對其超過備案價格銷售的，房地產信息系統會自動提醒企業調整售價，以符合備案價格的要求。

所謂預售許可管理，按“國五條”的表述，“對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。”

當地某房企相關負責人稱，“限漲令”兩年前就有，這次只是作為對“國五條”的回應，重申了一下。

深圳某房企營銷總監亦稱，“限漲令”在2011年階段性執行過，當時調控正處深度期，深圳房價沒出現太大問題，后來也就不提了。這次中央出臺“國五條”，深圳樓市也有回暖趨勢，便“舊事重提”。這次并沒有發文，而是采取各分局口頭約談開發商的方式進行，“約談就是在這周一。”

“限漲”或波及土地市場

“這個政策讓我們措手不及。”前述深圳某房企營銷總監對“限漲令”的突然“重申”大倒苦水。

“這個政策出臺得太突然，而且一出來就執行，毫無緩沖期。”該營銷總監舉例，2月是春節，樓盤成交就那么幾套，房源價格毫無代表性，現在卻要以其作為3月的定價參照。而且，開發商賣房，一般是先賣位置差的、價格低的，最后賣位置好的、戶型大的，這是一般的規律，“這個政策一出來我們就沒法操作了。”

前述深圳房企相關負責人進一步說，“限漲令”出臺后，房企在推盤時只好有選擇地做一些高、中、低價房源的搭配。

深圳某房企總裁助理也說，開發商以后推盤，得先推高價房源，再推低價房源。同時新樓盤第一次入市時，把報價報高，再一次次地打折。

受訪開發商普遍認為，“限漲令”短期內將形成較大沖擊。前述深圳某房企營銷總監稱，“開發商只有推售出一批房源之后，才能再次推售，政策執行后，成交會放慢，會影響樓市供應量，供需矛盾會更加突出。”

他判斷，如果這個政策嚴格執行，房價肯定是能控制得住的，但地方政府利益也會受到影響，所以政府可能會有一些調整、補救的做法。

“為什么拿地的時候不添加限制條件，賣房的時候卻添加限制條件？”前述深圳房企總裁助理抱怨道，長期執行“限漲令”，會波及土地市場，地方政府撐不了多久。

可見的是，“國五條”發布后，部分城市土地市場降溫明顯。3月12日，武漢舉行樓市新政策后的首次土地拍賣會，推出的6宗地雖均為中心城區優質地塊，但開發商拿地熱情并不高，既沒有舉牌競價，也沒有外地房企到場。6宗城中村地塊最終全部被武漢本地房企以底價拍得，共拍得35.97億元，最高樓面地價1918元/平方米。

中指院華中分院研究副總監李國政認為，此次土拍，一定程度上反映了房企對后市的預期。當前，不少購房者開始觀望，開發商更加保守謹慎。

“類似措施多地已施行”

據深圳市規土委稱，下一步，深圳將結合該市實際，盡快研究制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；同時，綜合采取財稅、金融、土地、市場監管等聯動措施，繼續執行限購政策，抑制投機投資性需求。

美聯物業深圳公司董事總經理江少杰稱，如果“限漲令”的組合拳真正實行，對深圳新房供應量比較大區域的房價會產生顯著影響，“一些開發商會選擇降價，一些開發商會選擇等待。由于深圳的現房銷售是不被納入地方政府房價考核的，因此，一些實力較強、沒有資金壓力的開發商會等工程交付，再進行銷售。”

據江少杰介紹，2011年深圳進行房價控制時，對每一個片區都出臺了一個目標控制價格，要求各片區房價實現零增長。如今，所謂的“限漲令”將房價零增長細化到各樓盤，更加嚴格，“這樣的做法不可能形成文字。”據他稱，“限漲令”在2012年一度被擱置。

有分析人士預計，深圳重申“限漲令”，可能引發各地效仿。

按“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

遠洋地產行政總裁李明對港媒稱，類似于“限漲令”這樣的措施，在北京已實施超過兩年。就其個人對政策的理解，中央政府是為了防止房價上升過快，才推出調控措施，未來數年房價保持個位數增長，與通脹率掛鉤的升幅應是合理。

花旗集團最新發布的一份研報認為，中央今年對房地產的政策會維持收緊，但主要房企業績要取得20%左右的溫和增長應該不會太困難。該機構預計，房地產行業將于今年第二季出現整合。